[摘要] 隆泰珠池工业区项目位于汕头市龙湖区29街区珠池工业区珠业二街12号，由隆泰置业100%持有股权的汕特华祺食品有限公司作为该合并改造项目的改造主体。改造地块用地15462.1平方米（折合23.19亩），当前为汕特华祺食品有限公司厂房与宿舍楼，以及汕特华贸厂房开发有限公司的在建烂尾楼。
隆泰珠池工业区项目位于汕头市龙湖区29街区珠池工业区珠业二街12号，由隆泰置业100%持有股权的汕特华祺食品有限公司作为该合并改造项目的改造主体。改造地块（A02-4、A02-7）占地15462.1平方米（折合23.19亩），当前为汕特华祺食品有限公司厂房与宿舍楼，以及汕特华贸厂房开发有限公司的在建烂尾楼。
项目规建3幢17~18层商住楼组成，将主推以中小套型住房，沿街1~2层配套商业服务铺面，总建筑面积约79968.74㎡（包含一层地下室停车位），容积率≤4.5，绿地率≥30%，区内公共服务配套活动中心、物业管理、消防控制中心，小区楼距间建造绿化景观。
华贸烂尾楼实景图（2015-9）
经估算，本项目工程总投资约为15500万元，约1500万元，预计2015年下半年开始拆迁并进行场地平整及开工建设，建设工期约24个月，预计在2017年年底可竣工验收并交付使用。
根据《汕头市台商投资区片区控制性详细规划》公示，在隆泰珠池工业区项目对面（A05-1）还将新建一所不少于18班的中小学，占地8458㎡。
汕特华祺食品有限公司、汕特华贸厂房开发有限公司
“三旧”改造项目改造方案
根据汕头市汕府函【2015】3号和龙湖区汕龙府【2015】6号文，汕特华祺食品有限公司、汕特华贸厂房开发有限公司用地已纳入汕头市2014年度“三旧”改造项目计划，同时要求两家公司土地合并改造。现汕特华祺食品有限公司拟收购汕特华贸厂房开发有限公司的改造用地，并将两用地合并统一进行改造，合并后改造用地15462.1平方米（折合23.19亩）由汕特华祺食品有限公司作为改造主体实施改造建设。目前该片区《汕头市台商投资区片区控制详细规划》已经出台，为落实“三旧”改造项目年度实施计划，双方联合特编制改造方案如下一页。
一、改造地块基本情况
改造地块位于汕头市龙湖区29街区珠池工业区珠业二街12号，土地用途为工业仓储，汕特华祺食品有限公司的权属用地9512.10平方米（折合14.268亩），《国有土地使用证》证号列：汕国用（1994）字第72000291号，地上现有建筑物两幢，一幢建筑面积为3539.42平方米的厂房（《房屋所有权证》证号列：粤房字第0970729号）及一幢建筑面积为2000.24平方米的宿舍楼（《房屋所有权证》证号列：粤房字第0970730号）；汕特华贸厂房开发有限公司的权属用地5950.00平方米（折合8.925亩），《国有土地使用证》证号列：汕国用（2011）字第72002152号，地上建筑物为一幢在建的烂尾楼。两公司改造用地权属清楚，无查封无抵押等权利限制。
二、 规划情况
改造范围已纳入省厅“三旧”改造数据库，改造图斑编号列44050700211，改造地块片区《汕头市台商投资区片区控制详细规划》已经出台，汕头市城乡规划局龙湖分局于2015年2月16日出具了《关于要求出具台商投资片区A02-4、A02-7地块规划设计条件及红线图的复函》（汕规龙函【2015】24号）。
汕特华祺、华贸两家公司用地南北方向挨在一起，只有一墙之隔，东面为龙湖区消防中队及宿舍区，西面为自然小区路，南面是新建的“星海华庭”高层住宅小区，北面是已建成的十五层“嘉逸大厦”。合并后的用地面积计23.19亩，可规划成为一个比较规范的住宅小区，我们将按照规划局的用地规划条件及要求进行设计，以满足规划的各项指标。
三、土地利用现状情况
改造地块现用途为工业仓储用地，汕特华祺食品有限公司权属范围内地上建筑物两幢，一幢1层厂房和一幢6层宿舍楼，建筑面积约5400平方米，厂房停产，宿舍楼空置；汕特华贸厂房开发有限公司权属范围内地上建筑物为一幢多年未完成的烂尾楼。改造地块建筑容积率＜1.0，不利于土地的节约集约利用，因此拟将进行改造。
四、 土地收购补偿情况
汕特华祺食品有限公司于2015年4月经汕头市龙湖区对外贸易经济合作局批准，同意其投资方香港华祺贸易有限公司将所持有汕特华祺食品有限公司100%的股权转让给汕头市隆泰置业有限公司，汕特华祺食品有限公司变更为内资有限责任公司（详见汕龙外资〔2015〕22号、股权转让协议书）。
汕特华祺食品有限公司作为该合并改造项目的改造主体，收购汕特华贸厂房开发有限公司的工业用地，面积5950平方米（折合8.925亩），双方于2015年5月1日签订《土地使用权转让协议书》，土地使用权转让总价款为人民币842.43万元，土地上所有上盖物双方将另作适当补偿。华贸厂房开发有限公司于2015年5月2日收到华祺食品有限公司的土地转让款842.43万元并出具“声明书”，同意将其所拥有的工业用地及地上建筑物交由汕特华祺食品有限公司申办“三旧”改造各项审批手续。
五、 土地拟改造情况
改造项目由华祺、华贸公司用地合并统一规划建设，规划改造根据汕头市城乡规划局龙湖分局《关于要求出具台商投资片区A02-4、A02-7地块规划设计条件及红线图的复函》（汕规龙函【2015】24号），规划改造用地性质：二类住宅用地兼容商业、商务用地（R21、B1、B2）。
1、华祺用地（A02-7）用地总面积11076.4平方米（16.615亩），其中道路绿化面积1885.1平方米（2.828亩），实用地面积9191.30平方米（13.787亩）。主要规划指标：
（1）容积率≤4.5（其中住宅≤4.0，商业/商务≥0.5），地面可建建筑面积≤41360.9平方米（其中住宅≤36765.2平方米，商业/商务≥4595.7平方米）。
（2）建筑密度≤40%，其中塔楼≤25%。
（3）绿地率≥30%。
（4）建（构）筑物海拔限高：东北角55米，西南角58米（应考虑片区航空净空要求）。
（5）停车场（库）≥20%。
（6）建筑间距及建筑退缩道路和用地红线按《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》、《汕头经济特区城乡规划条例》和有关技术规定控制。
2、华贸用地（A02-4）总用地面积：6392.7平方米（9.589亩），其中道路绿化面积446.3平方米（0.669亩），实用地面积5946.4平方米（8.920亩）。主要规划指标：
（1）容积率≤4.5（其中住宅≤4.0，商业/商务≥0.5），地面可建建筑面积≤26758.8平方米（其中住宅≤23785.6平方米，商业/商务≥2973.2平方米）。
（2）建筑密度≤40%，其中塔楼≤25%。
（3）绿地率≥30%。
（4）建（构）筑物海拔限高：≤55米（应考虑片区航空净空要求）。
（5）停车场（库）≥20%。
（6）建筑间距及建筑退缩道路和用地红线按《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》、《汕头经济特区城乡规划条例》和有关技术规定控制。
（一） 建设规模情况
我司拟定的建设规模由3幢17~18层商住楼组成，沿街1~2层配套商业服务铺面，总建筑面积约79968.74㎡（包含一层地下室停车位），区内公共服务配套活动中心、物业管理、消防控制中心，小区楼距间建造绿化景观。
我司将根据汕府【2014】71号《汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见》有关文件精神，按照可建面积的1%向市房管部门认购廉租住房房源落实配套任务。
（三） 改造后的综合效益
目前，该片区以工薪及刚需的房源为主，故方案是以中小套型住房为设计理念。经估算，本项目工程总投资约为15500万元，约1500万元，建设水平合理，切实可行。
六、 改造成本及融资情况
该改造项目预算总成本约15500万元，各工程估计投资成本估算如下：
| 序号 | 工程项目 | 投入金额（万元） | 所占比例 |
| 1 | 建筑工程费用 | 14700 | 95% |
| 2 | 配套工程 | 800 | 5% |
| 3 | 合计 | 15500 | 100% |
以上改造资金由汕特华祺食品有限公司自筹。
七、改造和建设时间安排
本改造项目预计2015年下半年开始拆迁并进行场地平整及开工建设，建设工期约240个月，预计在2017年年底可竣工验收并交付使用，公共配套设施在项目开工时同步建设、同步验收。
汕头经济特区华祺食品有限公司
汕头经济特区华贸厂房开发有限公司
2015年6月8日
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
