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2018年房地产行业究竟会怎么走,有哪些机会呢?

汕头特价租房 2018-01-04 11:29:11

       2018年房地产行业究竟会怎么走,有哪些投资机会呢? 

        我们首先要搞清楚近年来房价暴涨的原因是什么?我国房地产价格暴涨的主要原因是近些年货币严重超发(当然还有土地政策和开发商的造势),这些超发货币恰似洪水猛兽,只有房地产这个大水池才能养住它。它要是从房地产池子里快速跑出来进入其他行业,肯定会搞的鸡飞狗跳,物价飞涨。近一年多国家加大气力对房地产去库存,实际上就是想办法用房地产锁住这些超发货币,来个关门打狗!要不以前常用的限购政策怎么悄然改为限售政策,不让你卖房了,不就是把买房的钱锁死了吗?

        自2017年3月份厦门首次出现限售,到9月底多个城市加码限售,截至目前,已有北京、石家庄、成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、东莞、西安、济南、郑州、高碑店等超过37个城市启动"限售"政策。楼市调控已经进入限购、限贷、限价、限售的“4限时代”,楼市投资投机得到了有效控制。

        多位业内专家认为,限售政策要求购房取得房产证后,满一定年限才能上市交易,这将给炒房客施加资金压力,大大降低楼市的投资投机行为,进一步稳定市场预期,引导市场理性发展。

        限售政策更长远的考量则是,在稳定房价,调节供求的基础上,建立租售并举的长效机制。

        9月22日开始,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控,除西安和武汉外,7个城市均跟进实施了限售,目前为止全国已有46个城市执行了限售政策。

从范围来看,有针对户籍性质进行限售规定的,有针对城市内部不同区域进行限售规定的,有针对新建商品房和二手住宅进行规定的。限售周期一般为2-5年不等。

        现在对房价乐观的人越来越少了,因为房地产调控不断升级,金九银十风光不再,在当前去杠杆导致的“钱荒”形势下房地产商融资步履艰难。可是近期南京限价房导致的全城出动现金抢房潮又让人感觉房地产需求依然旺盛,那么未来房价究竟是涨还是跌呢?

        业内人士分析认为未来大方向是基本保持平稳,不会大涨也不会大跌。不管你承不承认,房地产依然是目前国家的支柱产业,国家现在对房地产是既爱又恨。房价太高再不调控老百姓天天骂娘,可是调控太厉害了可能会导致泡沫快速破灭,造成经济大幅波动,这也是政府不愿意看到的。因此政府理想的调控结果就是减缓房价上涨速度,比如每年微涨0.5%,低于通货膨胀的速度(11月份全国居民消费价格指数CPI同比上涨1.8%),从表观看老百姓买的房子并没有贬值,因而不会闹事。采取以时间换空间的方式,这样持续10-20年,房价看着也在涨,但同物价和收入相比实际已经跌了10-20%,这样泡沫就逐步被消化了。比如说,20年后大部分人月收入都5超过万了,而每平方米房子依旧1万多,那你说房子还贵不贵呢?

        中国城镇化的大趋势并没有改变,还有很多改善型住房需求并没有得到解决。人往高处走,水往低处流,作为拥有13亿人口的超级大国,随着中国城镇化进程的不断推进,未来年轻人的刚性购房需求还是不容小觑的。另外,根据2017 年 5 月国务院常务会议内容,确定2018 年到 2020 年 3 年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区 1500万套,也就是说未来三年平均每年500万套。从这个意义讲中国的房地产行业可能会从以前的高速发展状态转变为低速发展状态,仍旧需要发展,但并不是就此没落。中国地域广阔、人口众多,因此中国未来房地产行业的需求依然是个庞大的数字!比如今年1-10 月份,全国商品房销售额 102990 亿元,虽然增速比 1-6 月份回落 8.9个百分点,但是同比依然增长 12.6%。11月全国50大城市总土地出让金超3万亿,同比增长37%。我的观点是未来我国房地产市场将从单纯追求数量的盲目发展转变为有质量的低速健康发展。

        目前房地产市场一个最明显的变化就是洗牌已经进入中间阶段,地方性小开发商在逐步退出。用不了多久实力雄厚的全国性房地产大鳄将一统江湖。未来的房地产蛋糕虽然可能没有以前那么大了,但是吃的人少了,剩下的这些大鳄自然活的更滋润了!截至目前,共有15家房企公布了2017年前11月销售额,包括恒大、万科等龙头房企。15家房企总销售额达到17988亿,同比上涨高达46%。也就是说,这15家房企同比2016年多卖了5600亿。远远超过全行业平均上涨水平,并刷新了历史纪录。从克尔瑞的数据也可以看出,与2016年全年相比,TOP100房企金额集中度的增速整体高于面积集中度,金额方面,各梯队房企集中度均呈上升趋势。其中金额TOP50的增幅最大。可以明显看出,品牌房企业绩规模的增长,使房企集中度继续上升,呈现强者恒强的竞争格局,小房企大概率在明年被挤出市场,因此房地产龙头更具溢价能力。

       今年香港内房股是当之无愧的明星板块,恒融碧(恒大、融创和碧桂园)三个巨头从年初就不断刷新市场对内房股的认识,一直狂涨到10月下旬才开始慢慢熄火,其中融创中国年内最高涨幅高达675%,中国恒大年内最高涨幅为672%,碧桂园年内最大涨幅高为347%。A股房地产板块也在近期出现了异动,11月29日午后A股地产板块在招保万金带领下,强势崛起,不禁让人想起当年地产股意气风发的时候,其中万科和保利双双涨停。未来房地产市场将逐步向龙头集中,大型房企凭借自己的品牌、资金实力、运营能力和雄厚的土地储备,能够吃下更多的市场份额,从而实现自身业绩的增长,像恒大、碧桂园明年的销售目标都是5000亿起步了。

        “租售同权”的提出旨在让租房者公平享受社会公共福利。改变租房者的弱势地位,改变传统观念里只有购房才是城市“新居民”的观念。购房跟租房没有差异的时候,住房租赁市场就成为稳定房地产市场、平抑房价的一剂良方。今年5月,我国曾就《住房租赁和销售管理条例》征求意见,而下阶段住房租赁管理条例和住房销售管理条例或将分别出台。而无论以何种形式出台,“租售同权”已成住房租赁条例中最惹人关注的亮点,有房产人士把租售同权解读到了租赁权与所有权并举的程度,甚至称其堪比1998年的房改,堪称第二次房产革命。

        总体看,“租售同权”目前还处于早期的概念阶段,并无法真正为上市公司带来多少业绩增长。但有一个问题大家不要忽视,房地产龙头企业由于资金实力雄厚,在未来租售并举的政策中将拔得先机。因为他们可以改变现有的开发模式,通过低价拿地开发并长期支持,再将这些房产以长租房的方式进行出租也能获得稳定的现金流,还能通过房地产REITS等方式提前回笼资金,这是其他非房地产企业所无法比拟的优势!例如,2017年10月保利地产作为发行人的"中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划"挂牌转让获上交所批准,发行总额不超过50亿元,标志着首单央企租赁住房REITS获批。该计划由保利地产自持租赁住房作为底层资产,优先级及次级的比例为9:1。招商蛇口12 月1 日晚发布公告,宣布其“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”(CMBS)已获深交所无异议函,并有望于近期发行。

        最后总结一下,2018年房地产板块机遇与风险并存,但是如果你在低位持有房地产龙头股,那么2018年应该是机会多多!

作者:股市人生牛股多多

转自:商业脉搏网

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